Pronájem bytu v roce 2026 z pohledu pronajímatele: smlouva, kauce, výpověď a daně

Pronajímáte byt? Občanský zákoník považuje nájemce za slabší stranu a řadu ustanovení, která jeho práva zkracují, prostě neuzná – i kdyby je nájemce podepsal. Dobře připravená nájemní smlouva je proto pro pronajímatele hlavní ochranou. V roce 2026 navíc platí nové, vyšší limity drobných oprav hrazených nájemcem. V článku shrnujeme, co má smlouva obsahovat, jak správně nastavit kauci a zvyšování nájemného, kdy a jak lze dát výpověď a jak se zdaňují příjmy z nájmu.

Nájemní smlouva: základ ochrany pronajímatele

Smlouva o nájmu bytu musí být písemná (§ 2237 občanského zákoníku). Pozor: pronajímatel se nemůže vůči nájemci dovolávat neplatnosti smlouvy jen kvůli chybějící písemné formě – riziko nese tedy především pronajímatel. Smlouva by měla obsahovat přesnou identifikaci stran a bytu, výši nájemného i záloh na služby (odděleně!), dobu nájmu, ujednání o jistotě a pravidla pro předání. Nezbytnou přílohou je předávací protokol se stavy měřidel, počtem klíčů a fotodokumentací stavu bytu – bez něj později neprokážete, které poškození způsobil nájemce.

Nespoléhejte na starší vzory z internetu. Obsahují často ujednání, ke kterým soud nepřihlédne, a naopak jim chybí to, co pronajímatele skutečně chrání.

Doba určitá, nebo neurčitá?

Pro pronajímatele je zpravidla výhodnější nájem na dobu určitou (typicky na jeden rok). Nájem skončí uplynutím doby, aniž byste museli hledat výpovědní důvod. U nájmu na dobu neurčitou může nájemce vypovědět kdykoli bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní dobou, kdežto pronajímatel jen ze zákonných důvodů – a případný soudní spor o platnost výpovědi se může táhnout roky, po které nájemce byt užívá.

Hlídejte si § 2285: pokud nájemce po uplynutí sjednané doby byt dál užívá a vy jej do tří měsíců písemně nevyzvete k vyklizení, nájem se obnoví na tutéž dobu, nejvýše však na dva roky. Automatické prodloužení lze ve smlouvě vyloučit.

Kauce (jistota): limit a povinnost platit úroky

Jistota není povinná, musí být výslovně sjednána. Podle § 2254 občanského zákoníku nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného – sjednáte-li smluvní pokutu, snižuje se tím prostor pro kauci. Při skončení nájmu jistotu vrátíte a započtete si jen skutečné dluhy nájemce (dlužné nájemné, nedoplatek z vyúčtování, škoda nad rámec běžného opotřebení), a to s písemným vyčíslením.

Časté opomenutí pronajímatelů: nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí, nejméně ve výši zákonné sazby. Toto právo nelze vyloučit ani nahradit symbolickým úrokem. Doporučujeme sjednat ve smlouvě pevnou roční sazbu, aby nevznikal spor.

Novinka 2026: vyšší limity drobných oprav

Podle § 2257 občanského zákoníku hradí nájemce běžnou údržbu a drobné opravy, zatímco pronajímatel udržuje byt ve stavu způsobilém k užívání. Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. bylo s účinností od 1. 1. 2026 novelizováno (nařízením vlády č. 493/2025 Sb.):

•    Limit na jednu drobnou opravu se zvýšil z 1.000,- Kč na 1.500,- Kč.

•    Roční souhrnný limit vzrostl ze 100 Kč na 150 Kč za 1 m² podlahové plochy (u bytu 60 m² tedy z 6.000,- Kč na 9.000,- Kč ročně).

•    Náklady na dopravu se do limitů nezapočítávají a hradí je nájemce zvlášť.

•    Rozšířil se okruh zařízení, u nichž se předpokládá běžná údržba nájemcem.

Prakticky to znamená, že nájemce hradí více oprav než dříve. Po překročení ročního limitu ale další opravy nese pronajímatel. Nové limity dopadají i na starší smlouvy, které na nařízení obecně odkazují; k ujednáním stanovujícím vyšší limity než nařízení se nepřihlíží.

Zvyšování nájemného

Nejpraktičtější je sjednat zvyšování už ve smlouvě, typicky inflační doložkou. Není-li zvyšování ujednáno ani vyloučeno, můžete podle § 2249 písemně navrhnout zvýšení až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v místě, přičemž navržené zvýšení spolu se zvýšením za poslední tři roky nesmí přesáhnout 20 % a návrh lze učinit nejdříve po 12 měsících od posledního zvýšení. Souhlasí-li nájemce, platí nové nájemné od třetího kalendářního měsíce po doručení návrhu. Nevyjádří-li se do dvou měsíců, můžete se obrátit na soud, aby výši nájemného určil.

Výpověď z nájmu: jak ji dát, aby obstála

Výpověď musí být písemná, musí obsahovat konkrétní zákonný důvod a poučení nájemce o právu podat proti výpovědi námitky u soudu. Chybí-li poučení nebo důvod, je výpověď zpravidla neplatná.

•    Výpověď s tříměsíční výpovědní dobou podle § 2288 – například hrubé porušení povinností nájemce, odsouzení pro úmyslný trestný čin vůči pronajímateli, nebo (u nájmu na dobu neurčitou) potřeba bytu pro pronajímatele či jeho příbuzné.

•    Výpověď bez výpovědní doby podle § 2291 – jen při zvlášť závažném porušení povinností: neplacení nájemného a záloh po dobu alespoň tří měsíců, závažné poškozování bytu či domu, způsobení závažných škod nebo obtíží, užívání bytu k jinému účelu. Nájemce musíte nejprve písemně vyzvat k nápravě a dát mu přiměřenou lhůtu.

Nezapomeňte: nájemce se může proti výpovědi bránit u soudu (zpravidla do dvou měsíců od doručení). Svémocné vystěhování, výměna zámků nebo odpojení energií jsou nepřípustné a mohou vás vystavit odpovědnosti za škodu, případně i trestní.

Zdanění příjmů z nájmu

Příjmy z dlouhodobého pronájmu bytu se u fyzické osoby zdaňují podle § 9 zákona o daních z příjmů a nepodléhají odvodům na sociální a zdravotní pojištění. Výdaje lze uplatnit dvěma způsoby:

•    Paušálem 30 % z příjmů, nejvýše 600.000,- Kč ročně. Je jednoduchý (stačí evidence příjmů a pohledávek), ale nelze při něm samostatně uplatnit odpisy nemovitosti.

•    Skutečnými výdaji – odpisy, úroky z úvěru, pojištění, opravy, správa, daň z nemovitých věcí. Vyžadují průběžnou evidenci a doložení, ale u bytů na hypotéku či s vyššími náklady bývají výrazně výhodnější.

Zdanitelným příjmem je nájemné, nikoli zálohy na služby, které řádně vyúčtováváte – proto je ve smlouvě vždy oddělte. Zásadní upozornění: krátkodobý pronájem přes platformy typu Airbnb či Booking není nájmem podle občanského zákoníku, ale ubytovací službou. Daní se jako samostatná činnost podle § 7 a podléhá odvodům; zpravidla vyžaduje živnostenské oprávnění.

Pronajímáte byt? Špatná smlouva vás může stát roky sporů.

Chlebik a partneři, advokátní kancelář, s.r.o., připraví nájemní smlouvu na míru – s platnou inflační doložkou, správně nastavenou jistotou i předávacím protokolem. Posoudíme důvody výpovědi a připravíme ji tak, aby u soudu obstála, vymůžeme dlužné nájemné i náhradu škody a zastoupíme vás ve sporu s nájemcem. Ozvěte se nám dřív, než problém vznikne.

Chystáte se podepsat nájemní smlouvu?

V advokátní kanceláři Chlebik a partneři zkontrolujeme nájemní smlouvu i předávací protokol ještě před podpisem – ověříme, kdo je skutečný pronajímatel, upozorníme vás na riziková ustanovení a posoudíme příjem z pronájmu z daňového pohledu. Řešíte-li už spor o vrácení kauce, vyúčtování služeb nebo výpověď, posoudíme vaši pozici a navrhneme další postup.

JUDr. Marek Chlebik, advokáttel. č.: 606 086 046, email: marek.chlebik@chap-ak.cz

 

Časté dotazy (FAQ)

Jak vysokou kauci si mohu vzít?

Jistota a případná smluvní pokuta nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 OZ). Vyšší kauce je neplatná. Nezapomeňte, že nájemci náleží úroky z jistoty od jejího poskytnutí.

Kdy mohu dát nájemci výpověď?

Jen ze zákonných důvodů podle § 2288, písemně, s konkrétním důvodem a poučením o právu podat námitky k soudu. Bez výpovědní doby pouze při zvlášť závažném porušení podle § 2291 (například neplacení nájemného po dobu alespoň tří měsíců) a po předchozí písemné výzvě k nápravě.

Kdo platí opravy v bytě v roce 2026?

Nájemce hradí běžnou údržbu a drobné opravy – od 1. 1. 2026 do 1 500 Kč na jednu opravu a do 150 Kč/m² podlahové plochy ročně. Po překročení ročního limitu hradí další opravy pronajímatel. Doprava se do limitu nezapočítává.

O kolik mohu zvýšit nájemné?

Je-li sjednána inflační doložka, podle ní. Bez ujednání nejvýše do srovnatelného nájemného obvyklého v místě, přičemž zvýšení spolu se zvýšením za poslední tři roky nesmí přesáhnout 20 %, a nejdříve po 12 měsících.

Jak se daní příjem z pronájmu bytu?

Podle § 9 zákona o daních z příjmů, bez odvodů na sociální a zdravotní pojištění. Výdaje uplatníte paušálem 30 % (max. 600 000 Kč ročně), nebo skutečnými výdaji včetně odpisů a úroků z úvěru. Zálohy na služby, které vyúčtováváte, nejsou příjmem.

Co když nájemce neplatí nebo nechce byt opustit?

Vyzvěte jej písemně k nápravě, čerpejte jistotu na dlužné nájemné a při splnění podmínek dejte výpověď. Nikdy nepostupujte svémocně (výměna zámků, odpojení energií). Vyklizení lze dosáhnout jen soudní cestou a následnou exekucí.

Tento článek má obecně informativní charakter a nenahrazuje individuální právní ani daňovou poradu ve věci konkrétního klienta.