Koupě nemovitosti: Jak nepřijít o peníze ani o iluze (Průvodce bezpečným nákupem)

Koupě vlastního domu nebo bytu je pro většinu lidí největší životní investicí. Je to proces plný emocí a těšení se na nové bydlení. Právě euforie ale často vede k tomu, že kupující přehlédnou varovné signály.

V advokátní praxi často vidíme klienty, kteří podcenili „papírování“ a stáhli si vzor smlouvy z internetu. Ušetřili sice pár tisíc za právníka, ale následně přišli o statisíce kvůli špatně ošetřeným vadám nebo neplatnému převodu.

Nenechte svůj sen zhořknout. Přečtěte si, na co si dát pozor v jednotlivých fázích nákupu.

1. Rezervační smlouva: Pozor na unáhlený podpis

Vše začíná výběrem nemovitosti. Jakmile projevíte zájem, realitní makléř na vás bude pravděpodobně tlačit s podpisem Rezervační smlouvy.

• V čem je háček? Často se zavazujete zaplatit vysoký rezervační poplatek pod sankcí propadnutí, aniž byste viděli text budoucí kupní smlouvy. Pokud se pak na kupní smlouvě nedohodnete (např. protože bude pro vás nevýhodná), o peníze přijdete.

• Rada advokáta: Nikdy nepodepisujte rezervační smlouvu, pokud její přílohou není alespoň hrubý návrh kupní smlouvy. Musíte vědět, k čemu se zavazujete.

2. Kupní smlouva: Srdce celé transakce

Tady se rozhoduje o všem. Smlouva musí přesně definovat nemovitost, cenu a podmínky předání. Vzory z internetu jsou zde obrovským rizikem – jsou obecné a nepočítají se specifickými situacemi.

⚠️ Varovný příběh z praxe: Vánoční stromeček a spálený dům

Jeden z našich klientů (kupující) se dohodl s prodávajícím, že se nastěhuje ještě před zápisem do katastru, aby stihl Vánoce. Smlouva to nezakazovala, ale ani neřešila přechod nebezpečí škody. Od vánočního stromečku chytil závěs a dům vyhořel. Protože dům stále patřil prodávajícímu, ale užíval ho kupující, vznikl složitý a drahý soudní spor o to, kdo škodu zaplatí a co bude s kupní cenou v úschově. Kvalitní smlouva by přitom přesně určila okamžik přechodu rizik a tomuto sporu předešla.

Na co si dát ve smlouvě pozor?

• Manželé a SJM: Kupujete od manželů? Jsou skutečně oba vlastníky? Nemají zúžené společné jmění? Pokud smlouvu nepodepíše ten správný z manželů, může být neplatná.

• Definice nemovitosti: Kupujete dům i s pozemkem? A co příjezdová cesta nebo garáž? Častou chybou je opomenutí některé parcely.

• Co v domě zůstane: Vestavěné skříně, kuchyňská linka, zahradní domek. Pokud to není ve smlouvě (nebo v předávacím protokolu), prodávající si to může odvézt.

3. Právní vady: Kostlivci ve skříni

Než podepíšete, musíte prověřit právní stav nemovitosti. Ne vše je vidět na první pohled.

• Věcná břemena (služebnosti): Má soused právo jezdit přes váš dvůr? Má babička právo v domě dožít?

• Zástavní práva: Vázne na domě hypotéka prodávajícího nebo dokonce exekuce? Tyto vady musí být vyřešeny před nebo současně s převodem. V naší kanceláři provádíme hloubkovou kontrolu (due diligence) každé nemovitosti.

4. Bezpečný převod peněz: Advokátní úschova

Nikdy, opakujeme nikdy neposílejte kupní cenu přímo na účet prodávajícího před zápisem do katastru.

• Riziko: Pošlete peníze, ale katastr převod zamítne (nebo se objeví exekuce) a prodávající už peníze utratil.

• Řešení: Využijte advokátní úschovu. Peníze pošlete na speciální účet advokáta. Ten je prodávajícímu vyplatí až v momentě, kdy jste na listu vlastnictví zapsáni vy jako nový vlastník. Je to pojistka pro obě strany.

5. Katastr a hypotéka

Pokud nákup financujete hypotékou, celý proces se komplikuje o Zástavní smlouvu s bankou. Pořadí kroků (podpis úvěru -> zástava -> koupě -> vklad do katastru) musí být přesně načasováno. Návrh na vklad do katastru za vás samozřejmě vyřídíme my, abychom předešli formálním chybám a zamítnutí.

Závěr: Neriskujte miliony kvůli ušetřené tisícikoruně

Koupě nemovitosti není nákup rohlíků. Jde o vaše celoživotní úspory. V kanceláři Chlebik a partneři zajistíme, aby celá transakce proběhla hladce a bezpečně.

• Zkontrolujeme právní stav nemovitosti.

• Sepíšeme neprůstřelnou kupní smlouvu a smlouvu o úschově.

• Ošetříme rizika předání i skrytých vad.

• Zajistíme styk s katastrem i bankou.

Chcete spát v novém domě klidně? Ozvěte se nám ještě před podpisem rezervace.

Chci zkontrolovat smlouvu