Jak svolat schůzi SVJ a bytového družstva v roce 2026: pozvánka, lhůty a nejčastější chyby

Formální vady při svolání schůze patří k nejčastějším důvodům, proč soud vysloví neplatnost přijatých usnesení. Pro předsedu SVJ nebo bytového družstva to znamená zmařený rok příprav, opakované jednání i zbytečný spor se sousedy. V článku shrnujeme, kdo schůzi svolává, jaké lhůty je nutné dodržet, co musí obsahovat pozvánka a co dělat, když se nesejde dostatek hlasů.

Nejprve terminologie: shromáždění vs. členská schůze

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) a bytové družstvo (BD) jsou dvě zcela samostatné právnické osoby s odlišnou právní úpravou – i když působí v jednom domě a družstvo případně spravuje SVJ. Rozdílné je i názvosloví jejich nejvyšších orgánů:

•    U SVJ je nejvyšším orgánem shromáždění. Řídí se občanským zákoníkem (zejména § 1206 a násl.), přičemž se přiměřeně použijí i ustanovení o spolku.

•    U bytového družstva je nejvyšším orgánem členská schůze. Řídí se zákonem o obchodních korporacích (§ 636 a násl.).

Toto rozlišení není akademické: liší se lhůty, způsob doručení pozvánky i pravidla pro náhradní zasedání. V obou případech přitom platí, že rozhodující jsou vždy stanovy – ty mohou zákonná pravidla upřesnit či zpřísnit.

Kdo schůzi svolává

U SVJ svolává shromáždění statutární orgán, tedy výbor nebo předseda společenství, a to nejméně jednou za rok. Statutární orgán je ale povinen shromáždění svolat i z podnětu vlastníků – zákon vyžaduje, aby šlo alespoň o dva vlastníky jednotek, kteří mají dohromady více než čtvrtinu všech hlasů. Obě podmínky musí být splněny současně: samotný vlastník s podílem 40 % svolání vynutit nemůže. Zůstane-li statutární orgán nečinný, mohou tito vlastníci svolat shromáždění sami, a to na náklady SVJ.

U bytového družstva svolává členskou schůzi zpravidla představenstvo, případně další osoby podle zákona a stanov (například kontrolní komise nebo určený počet členů družstva).

Lhůty pro svolání

•    SVJ: neurčí-li stanovy jinou lhůtu, svolává se shromáždění nejméně 30 dnů přede dnem konání. Stanovy mohou lhůtu upravit, vždy však musí zůstat přiměřená, aby vlastníkům reálně umožnila účast.

•    Bytové družstvo: svolavatel uveřejní pozvánku nejméně 15 dnů přede dnem konání členské schůze na informační desce družstva a současně ji zašle členům na adresu uvedenou v seznamu členů. Pozvánka musí zůstat na informační desce až do okamžiku konání schůze. I zde mohou stanovy stanovit lhůtu delší.

Nedodržení lhůty je vážnou vadou. Judikatura sice připouští, že samo o sobě nemusí vést k neplatnosti usnesení – zejména pokud se namítající člen schůze stejně řádně zúčastnil – spoléhat na to však nelze.

Co musí obsahovat pozvánka

•    Označení SVJ nebo bytového družstva (název, sídlo, IČO).

•    Kdo schůzi svolává.

•    Datum, hodinu a místo konání, určené tak, aby co nejméně omezovaly možnost člena se zúčastnit.

•    Program (pořad) jednání – jednotlivé body vymezené dostatečně určitě, aby bylo každému zřejmé, o čem se bude rozhodovat.

•    Podklady k jednotlivým bodům programu, nebo alespoň informaci, kde a kdy se s nimi lze seznámit. Přístup k nim musí být reálně umožněn.

•    U bytového družstva navíc označení, zda se svolává členská schůze, nebo náhradní členská schůze.

Zásadní pravidlo: co není uvedeno v programu, nelze na schůzi projednat a odhlasovat. Pod bodem „různé“ proto nikdy neprojednávejte podstatné záležitosti, jako je změna stanov, volba či odvolání členů orgánů nebo schválení účetní závěrky.

Usnášeníschopnost a náhradní zasedání

Zasedání se zahajuje zjištěním usnášeníschopnosti podle prezenční listiny. U SVJ se hlasy neurčují podle počtu osob, ale podle velikosti podílů na společných částech – rozhoduje tedy součet podílů přítomných vlastníků, nikoli prostá většina hlav. Nezapomeňte na plné moci a na určení společného zástupce u jednotek ve spoluvlastnictví či ve společném jmění manželů.

Není-li shromáždění SVJ schopno se usnášet, nabízí občanský zákoník dva nástroje: náhradní shromáždění (jehož možnost však musí být avizována už v pozvánce na řádné zasedání a které má mírnější kvórum) a rozhodování mimo zasedání, tzv. per rollam. U bytového družstva lze při neusnášeníschopnosti svolat novou pozvánkou náhradní členskou schůzi, která smí jednat jen o záležitostech z pořadu předchozího zasedání.

Zápis: nepodceňujte lhůty

Zápis nemá konstitutivní účinky – usnesení platí, i kdyby zápis chyběl – ale je klíčovým důkazem ve sporu. Měl by uvádět, kdo schůzi svolal a jakým způsobem, kdy a kde se konala, kdo ji zahájil a předsedal, zda byla usnášeníschopná, přesné znění usnesení a výsledek hlasování u každého bodu zvlášť. U SVJ se zápis zpravidla vyhotovuje do 30 dnů od skončení schůze, u bytového družstva do 15 dnů. Zápis archivujte spolu s prezenční listinou a pozvánkou.

Nejčastější chyby v praxi

•    Nedodržení lhůty pro svolání nebo způsobu doručení pozvánky podle stanov.

•    Neurčitě formulovaný program a projednání zásadních bodů pod „různé“.

•    Chybějící podklady k jednotlivým bodům nebo znemožnění nahlédnutí do nich.

•    Nesprávné počítání hlasů – u SVJ podle podílů, nikoli podle počtu přítomných.

•    Absence prezenční listiny a plných mocí.

•    Záměna pravidel SVJ a bytového družstva, ačkoli jde o dvě různé právnické osoby s odlišnou úpravou.

Chystáte schůzi? Formální vada může zneplatnit i dobře míněné usnesení.

Chlebik a partneři, advokátní kancelář, s.r.o., pomáhá SVJ i bytovým družstvům se správou domu – zkontrolujeme nebo připravíme stanovy, pozvánku, program i formulaci usnesení, poradíme s hlasováním per rollam a se zápisem. Zastoupíme vás rovněž ve

sporu o neplatnost usnesení. Ozvěte se nám ještě před rozesláním pozvánek.

V případě, že byste měli zájem o zaslání vzorů jednoduchých dokumentů zdarma (např.: vzor pozvánky na shromáždění SVJ a checklist předsedy SVJ), napište nám. Velmi rádi tímto způsobem přispějeme k vyšší právní jistotě členů SVJ a bytových družstev.

JUDr. Marek Chlebik, advokát

Tel. č.: 606 086 46, email: marek.chlebik@gmail.com

 

Časté dotazy (FAQ)

Má SVJ členskou schůzi, nebo shromáždění?

SVJ má shromáždění, bytové družstvo má členskou schůzi. Jde o dvě samostatné právnické osoby s odlišnou právní úpravou – SVJ se řídí občanským zákoníkem, družstvo zákonem o obchodních korporacích.

Jaká je lhůta pro svolání schůze?

U SVJ nejméně 30 dnů před konáním, neurčí-li stanovy jinak. U bytového družstva nejméně 15 dnů – pozvánka se uveřejní na informační desce a současně zašle členům. Stanovy mohou lhůty prodloužit.

Kdo může svolání shromáždění vynutit?

Alespoň dva vlastníci jednotek, kteří mají dohromady více než čtvrtinu všech hlasů. Obě podmínky musí být splněny současně. Nesvolá-li statutární orgán shromáždění, mohou je tito vlastníci svolat sami na náklady SVJ.

Co musí být v pozvánce?

Označení SVJ či družstva, svolavatel, datum, čas a místo, určitě vymezený program a podklady k jednotlivým bodům (nebo informace, kde jsou k nahlédnutí). U družstva i údaj, zda jde o řádnou, nebo náhradní členskou schůzi.

Lze na schůzi projednat bod, který není v programu?

Zpravidla ne. Co není uvedeno v pozvánce, nelze projednat a odhlasovat. Pod bodem „různé“ proto nikdy neřešte změnu stanov, volbu orgánů ani schválení účetní závěrky – hrozí neplatnost usnesení.

Co dělat, když se nesejde dost hlasů?

U SVJ lze využít náhradní shromáždění (jehož možnost musí být avizována už v pozvánce) nebo rozhodování mimo zasedání (per rollam). U družstva lze svolat náhradní členskou schůzi, která projedná jen body z pořadu původního zasedání.

Tento článek má obecně informativní charakter a nenahrazuje individuální právní poradu ve věci konkrétního klienta. Vždy je nutné vycházet z konkrétních stanov.