Domovní řád 2026: co v něm má být a co v něm být nesmí

Domovní řád je nejpraktičtějším dokumentem každého bytového domu. Stanovy řeší zásadní otázky správy, domovní řád se věnuje každodennímu soužití: nočnímu klidu, rekonstrukcím, zvířatům, odpadu i užívání sklepů a kočárkáren. Zákon jeho přijetí nevyžaduje, ale bez něj se sousedské spory řeší podstatně hůř. Zároveň platí, že špatně napsaný domovní řád je horší než žádný – neplatná ustanovení totiž nevymůžete a jen vyvolají konflikt. V článku shrnujeme, co má domovní řád v roce 2026 obsahovat, co v něm být nesmí a jak jeho dodržování vymáhat.

Je domovní řád povinný?

Není. Žádný předpis neukládá společenství vlastníků jednotek (SVJ) ani bytovému družstvu povinnost domovní řád přijmout. Občanský zákoník ale vyžaduje, aby pravidla pro správu domu a užívání společných částí byla obsažena ve stanovách – a aby se jimi vlastníci mohli řídit, musí s nimi být seznámeni. Domovní řád je proto praktickým rozvedením stanov do konkrétních pravidel.

Z toho plyne zásadní pravidlo hierarchie: domovní řád musí být v souladu se stanovami a se zákonem. Mění-li se stanovy, je vždy nutné prověřit i domovní řád, aby si oba dokumenty neodporovaly obsahově ani terminologicky.

Jak se domovní řád schvaluje a pro koho platí

Návrh zpravidla připraví výbor či předseda a rozešle jej vlastníkům k připomínkám. Schvaluje jej shromáždění SVJ (u družstva členská schůze), zpravidla stejnou většinou jako jiná běžná usnesení – vždy podle stanov. Po schválení by měl být domovní řád trvale vyvěšen na dostupném místě, typicky ve vstupní hale nebo na nástěnce.

Domovní řád zavazuje nejen vlastníky a členy družstva, ale všechny uživatele jednotek a osoby, které do domu vstoupí: nájemce, podnájemce, členy domácnosti, návštěvy i řemeslníky. Právě proto doporučujeme přikládat domovní řád jako přílohu k nájemním a podnájemním smlouvám. Způsobí-li škodu nájemce nebo návštěva, vymáhá ji SVJ zpravidla po vlastníkovi jednotky.

Co má domovní řád obsahovat

Noční klid a hlučné práce

Noční klid se podle zákona o ochraně veřejného zdraví i obecných zvyklostí vztahuje na dobu od 22:00 do 6:00; obec jej může obecně závaznou vyhláškou upravit odlišně, proto vždy ověřte vyhlášku své obce. V domovním řádu se vyplatí uvést příkladmý výčet toho, co se za rušení nočního klidu považuje (hlasitá hudba, hlučné spotřebiče, hlasitá konverzace na chodbách). Velmi praktické je zavést zvláštní režim pro hlučné stavební práce – například jejich zákaz po 20:00, o nedělích a svátcích – a povinnost oznámit je předem vyvěšením na nástěnce s uvedením rozsahu prací a kontaktu.

Užívání společných částí

Jádro domovního řádu. Upravte pravidla pro schodiště, chodby, sklepy, kolárny, kočárkárny, prádelny, sušárny, výtah, střechu i pozemek. Sem patří i zákaz odkládání věcí na chodbách (požární únikové cesty), pravidla úklidu, třídění odpadu, uzamykání domu, klíčový režim a čipy, používání vnějších konstrukcí (satelity, klimatizace, reklamy) s podmínkou předchozího souhlasu.

Chov zvířat

Chov zvířat nelze zakázat, lze jej ale regulovat. Do domovního řádu patří povinnost zamezit volnému pobíhání zvířat ve společných částech, nekrmit je tam, předcházet obtěžování hlukem a pachem, neprodleně odstranit znečištění na vlastní náklady a nést odpovědnost za škodu.

Bezpečnost, požární ochrana a havárie

Zákaz grilování s otevřeným ohněm na balkonech, zákaz skladování hořlavin, volný průchod únikovými cestami, pravidla vstupu do jednotky při havárii a doporučení nahlásit kontakt na osobu zplnomocněnou zpřístupnit byt při delší nepřítomnosti.

Ohlašovací povinnosti a postup při porušení

Povinnost oznámit správci změnu vlastníka, počet osob v domácnosti a nového nájemce (včetně krátkodobého) s kontaktními údaji. A především: výslovný postup pro případ porušení – výzva k nápravě, opakované písemné upozornění, teprve poté případná sankce.

Co v domovním řádu být nesmí

Toto je nejčastější zdroj problémů. Domovní řád nemůže zakázat to, na co má vlastník či nájemce podle zákona právo – takové ustanovení je neplatné a nevymahatelné. Neplatné je zejména:

•    Plošný zákaz chovu zvířat. Regulovat chov lze, zakázat jej nikoli, nezpůsobuje-li obtíže nepřiměřené poměrům v domě.

•    Zákaz kouření uvnitř jednotky. Ve společných částech domu jej naopak zavést lze.

•    Zákaz nebo časové omezení návštěv.

•    Zákaz pronájmu či podnájmu jednotky. Standardní dlouhodobý pronájem je součástí vlastnického práva a domovním řádem jej omezit nelze. Judikatura připouští, aby SVJ podmínilo opakovaný krátkodobý pronájem souhlasem, avšak úpravou stanov, nikoli domovním řádem.

•    Ukládání povinností nad rámec zákona a stanov, například plošné omezení užívání vlastní jednotky.

Chce-li SVJ omezit dopady krátkodobých pronájmů, je účinnější cestou přesná úprava nočního klidu, ohlašovací povinnost ke každému novému nájemci a důsledné vymáhání pravidel užívání společných částí – tedy regulace důsledků, nikoli zákaz samotného pronájmu.

Sankce a vymáhání: opatrně

Domovní řád může upravit postup při porušení včetně pokut. Otázka jejich vymahatelnosti však není v odborné veřejnosti jednoznačná. Pokuta by měla mít oporu ve stanovách, být přiměřená konkrétnímu prohřešku a předcházet jí výzva k nápravě a písemné upozornění. Klíčové je unést důkazní břemeno: SVJ musí prokázat, že k porušení došlo a kdo je způsobil (fotografie, záznam z kamer při dodržení pravidel ochrany osobních údajů, svědectví). Nezaplacenou pokutu lze vymáhat jen soudně a následně exekučně; sama o sobě exekučním titulem není.

Praktičtější než pokuty bývá důsledné uplatňování náhrady škody a nákladů (například úklidu způsobeného znečištění) a v krajních případech soudní ochrana proti obtěžování nad míru přiměřenou poměrům.

Máte domovní řád, který nikdo nevymůže? Nechte si ho prověřit.

Chlebik a partneři, advokátní kancelář, s.r.o., připraví domovní řád na míru vašemu domu a sladí jej se stanovami tak, aby byl skutečně vymahatelný. Poradíme s regulací krátkodobých pronájmů, nastavením sankcí i s postupem proti sousedovi, který pravidla dlouhodobě porušuje. Ozvěte se nám dřív, než spor skončí u soudu.

JUDr. Marek Chlebik, advokát

Tel. č.: 606 086 046, email: marek.chlebik@chap-ak.cz

Časté dotazy (FAQ)

Musí mít SVJ domovní řád?

Ne, zákon jej nevyžaduje. Pravidla správy domu a užívání společných částí ale musí být ve stanovách. Domovní řád je jejich praktickým rozvedením a v praxi výrazně usnadňuje řešení sporů.

Pro koho je domovní řád závazný?

Pro všechny uživatele jednotek i osoby vstupující do domu – vlastníky, členy družstva, nájemce, podnájemce, členy domácnosti, návštěvy i řemeslníky. Proto jej doporučujeme přikládat k nájemním smlouvám.

Může domovní řád zakázat psa nebo kočku?

Ne. Plošný zákaz chovu zvířat je neplatný. Chov lze pouze regulovat – zamezit volnému pobíhání, obtěžování hlukem a pachem, znečišťování společných částí a stanovit odpovědnost za škodu a úklid.

Lze domovním řádem zakázat pronájem bytu nebo Airbnb?

Standardní dlouhodobý pronájem zakázat nelze, je součástí vlastnického práva. Podle judikatury může SVJ podmínit opakovaný krátkodobý pronájem souhlasem, avšak úpravou stanov, nikoli domovním řádem. Účinnější je regulovat důsledky – noční klid a ohlašovací povinnost.

Kdy je noční klid?

Zpravidla od 22:00 do 6:00, obec jej však může obecně závaznou vyhláškou upravit odlišně. V domovním řádu je vhodné doplnit příkladmý výčet rušivých činností a zvláštní režim pro hlučné stavební práce.

Lze za porušení domovního řádu uložit pokutu?

Sankce lze upravit, jejich vymahatelnost je ale sporná. Pokuta by měla mít oporu ve stanovách, být přiměřená a předcházet jí výzva k nápravě. Nezaplacenou pokutu je nutné vymáhat soudně; SVJ přitom musí prokázat, kdo pravidla porušil.

Tento článek má obecně informativní charakter a nenahrazuje individuální právní poradu ve věci konkrétního klienta. Vždy je nutné vycházet z konkrétních stanov.