Darovací smlouva na nemovitost 2026: nejčastější nástrahy a jak se jim vyhnout

Darování nemovitosti v rodině vypadá na první pohled jednoduše: sepíšete darovací smlouvu, podepíšete ji a nemovitost přejde na dítě, vnuka nebo partnera. Ve skutečnosti má darovací smlouva na nemovitost v roce 2026 řadu nástrah, které se mohou projevit až po letech – od zamítnutí vkladu katastrem přes nečekanou daň až po situaci, kdy dárce přijde o střechu nad hlavou nebo darování naruší dědické nároky ostatních dětí. V tomto článku shrnujeme, jak darovací smlouva funguje, kolik darování nemovitosti stojí, jak je to s daněmi a hlavně na co si dát pozor.

Co je darovací smlouva na nemovitost a jak funguje

Darovací smlouva je upravena v § 2055 a následujících občanského zákoníku. Dárce jí bezúplatně převádí vlastnické právo k nemovitosti na obdarovaného, který dar přijímá. U nemovitosti zapsané v katastru je povinná písemná forma. Zásadní je, že samotný podpis smlouvy vlastnictví nepřevádí – vlastníkem se obdarovaný stává až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pro vklad musí být na smlouvě úředně ověřené podpisy všech stran.

Kolik darování nemovitosti stojí v roce 2026

Samotný dar je bezúplatný, přesto s ním jsou spojené náklady:

•    Správní poplatek za návrh na vklad do katastru: 2.000,- Kč za každý návrh. Při elektronickém podání (datovou schránkou nebo přes portál katastru) bývá poplatek snížen o 20 %, tj. na 1.600,- Kč. Kolkovými známkami už poplatek uhradit nelze.

•    Úřední ověření podpisů: řádově desítky korun za podpis (na Czech POINTu, u notáře či advokáta).

•    Geometrický plán, odděluje-li se část pozemku (řádově tisíce korun), a případně znalecký posudek, je-li dar zdaňován.

•    Odměna advokáta za smlouvu na míru – zpravidla se odvíjí od hodnoty nemovitosti a od toho, zda smlouva řeší i věcné břemeno, zákaz zcizení a podmínky odvolání daru.

Daně při darování nemovitosti v roce 2026

Samostatná darovací daň byla zrušena v roce 2014 a daň z nabytí nemovitých věcí v roce 2020. Darování dnes spadá pod daň z příjmů. Klíčové je, kdo je obdarovaný:

•    Darování mezi příbuznými v přímé i vedlejší linii, mezi manželi a mezi osobami, které spolu žily nejméně rok ve společné domácnosti, je od daně osvobozeno podle § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů. Právě proto je darování v rodině tak časté.

•    Mimo tento okruh osob se hodnota daru zdaňuje jako ostatní příjem – u fyzických osob sazbou 15 %, resp. 23 % z části základu nad 36násobek průměrné mzdy.

•    Oznamovací povinnost: i osvobozený dar je nutné oznámit finančnímu úřadu, pokud jeho hodnota přesáhne 5.000.000,- Kč (§ 38v zákona o daních z příjmů). Za nesplnění hrozí citelná pokuta.

•    Daň z nemovitých věcí: obdarovaný se stává poplatníkem a musí podat přiznání k dani z nemovitých věcí.

Nejčastější nástrahy darovací smlouvy na nemovitost

Většina sporů kolem darování nevzniká z darování jako takového, ale z toho, co ve smlouvě chybí nebo je špatně nastavené. Pozor zejména na následující:

Vlastnictví vzniká až vkladem, ne podpisem

Dokud katastr vklad nepovolí, obdarovaný vlastníkem není. Po podání návrhu běží ochranná lhůta (nemovitost se „zaplombuje“) a k zápisu dojde nejdříve po 20 dnech. Do té doby je třeba počítat s tím, že se okolnosti mohou změnit.

Chybná identifikace nemovitosti nebo stran

Nepřesné označení nemovitosti (parcelní čísla, číslo popisné, jednotka, list vlastnictví, katastrální území) nebo stran je nejčastějším důvodem zamítnutí či přerušení vkladu. U spoluvlastnického podílu či oddělované části musí být předmět daru vymezen zcela jednoznačně, případně geometrickým plánem.

Neošetřené právo dárce v nemovitosti bydlet

Pokud chce dárce v nemovitosti dále bydlet, je nutné to ošetřit služebností (věcným břemenem) doživotního užívání či bydlení a zapsat ji do katastru. Bez toho se dárce po darování stává jen hostem a obdarovaný jej může teoreticky i vystěhovat.

Chybějící zákaz zcizení a zatížení

Bez ujednání o zákazu zcizení a zatížení (§ 1761 občanského zákoníku) může obdarovaný nemovitost obratem prodat nebo zastavit, aniž by se dárce mohl bránit. Toto omezení lze do smlouvy zapracovat a zapsat do katastru.

Zatížená nemovitost a souhlas banky

Vázne-li na nemovitosti hypotéka, zástava nebo věcné břemeno, je zpravidla potřeba souhlas dotčené třetí osoby (typicky banky). Bez něj darování narazí.

Darování v manželství a bez souhlasu druhého manžela

Je-li nemovitost ve společném jmění manželů, nelze ji darovat bez souhlasu druhého manžela. Zvlášť je třeba promyslet, zda dar nabude jeden z manželů do výlučného vlastnictví, nebo oba do společného jmění – má to dopad i do budoucího vypořádání.

Narušení dědických nároků a započtení daru

Darování za života může zkrátit ostatní děti jako neopominutelné dědice. Dar se totiž za určitých podmínek započítává na dědický podíl či povinný díl. Bez rozmyslu tak darování jednomu potomkovi může po smrti dárce vyvolat spor mezi sourozenci.

Odporovatelnost vůči věřitelům

Daruje-li dlužník nemovitost v době, kdy má dluhy, mohou se věřitelé domáhat tzv. relativní neúčinnosti darování (§ 589 a násl. občanského zákoníku) a v insolvenci může být takový převod napaden. Darování „před věřiteli“ tedy majetek spolehlivě neochrání.

Odvolání daru: nouze a nevděk

Občanský zákoník umožňuje dar odvolat pro nouzi dárce (§ 2068) i pro nevděk obdarovaného (§ 2072). U nevděku je nutné jednat rychle – právo odvolat dar se promlčuje v jednom roce. Vrácení darované nemovitosti se ale bez dohody zpravidla neobejde bez soudního sporu.

Darování nezletilému a pozdější prodej

Darování nezletilému dítěti zpravidla vyžaduje ustanovení kolizního opatrovníka a schválení opatrovnickým soudem. Počítat je třeba i s tím, že pokud obdarovaný nemovitost brzy prodá, může mu vzniknout daň z příjmu podle časového testu pro osvobození při prodeji.

Chystáte se darovat nebo přijmout nemovitost? Nespoléhejte na vzor z internetu.

Chlebik a partneři, advokátní kancelář, s.r.o., připraví darovací smlouvu na nemovitost na míru – včetně věcného břemene dožití, zákazu zcizení a zatížení, ošetření dědických souvislostí i daňové a oznamovací povinnosti. Zajistíme také ověření podpisů a podání návrhu na vklad do katastru. Ozvěte se nám pro nezávaznou konzultaci ještě předtím, než cokoli podepíšete.

Jak se nástrahám vyhnout

Nejlepší ochranou je smlouva připravená na míru konkrétní situaci, nikoli obecný vzor. Před darováním si ověřte právní stav nemovitosti na aktuálním listu vlastnictví, promyslete, zda a jak zajistit dárci právo bydlet, zvažte zákaz zcizení a zatížení, ošetřete souhlasy třetích osob a dopředu vyřešte daňovou i oznamovací povinnost. U rodinných převodů se vyplatí zohlednit i budoucí dědické poměry, aby darování nevyvolalo spory mezi potomky.

Potřebujete darovací smlouvu?

V advokátní kanceláři Chlebik a partneři připravujeme darovací smlouvy na nemovitost tak, aby chránily především dárce a předešly budoucím sporům v rodině. Zajistíme zřízení služebnosti dožití, ověření podpisů, návrh na vklad do katastru nemovitostí i posouzení daňových souvislostí. Ozvěte se nám – nezávazně probereme vaši situaci a navrhneme nejvhodnější řešení.

JUDr. Marek Chlebik, advokát

tel. č.: 606 086 046, email: marek.chlebik@chap-ak.cz

Časté dotazy (FAQ)

Platí se v roce 2026 darovací daň z nemovitosti?

Samostatná darovací daň byla zrušena už v roce 2014. Darování dnes spadá pod daň z příjmů, přičemž darování mezi příbuznými, manželi a osobami žijícími spolu nejméně rok ve společné domácnosti je od daně osvobozeno. Mimo tento okruh se dar zdaňuje jako ostatní příjem.

Kolik stojí darování nemovitosti?

Hlavním nákladem je správní poplatek za návrh na vklad do katastru ve výši 2.000,- Kč (při elektronickém podání zpravidla 1.600,- Kč), k tomu ověření podpisů a případně geometrický plán či odměna advokáta za smlouvu na míru. V rodině se tak náklady často pohybují v řádu jednotek tisíc korun.

Kdy vzniká vlastnické právo obdarovaného?

Až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí, nikoli podpisem smlouvy. K zápisu dojde nejdříve po uplynutí dvacetidenní ochranné lhůty od podání návrhu.

Musím darování nemovitosti hlásit finančnímu úřadu?

Pokud je dar od daně osvobozen, ale jeho hodnota přesáhne 5.000.000,- Kč, musíte tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu podle § 38v zákona o daních z příjmů. Za nesplnění oznamovací povinnosti hrozí pokuta. Nový vlastník navíc podává přiznání k dani z nemovitých věcí.

Jak zajistit, aby dárce mohl v nemovitosti dál bydlet?

Do darovací smlouvy se zřídí služebnost (věcné břemeno) doživotního užívání nebo bydlení ve prospěch dárce a zapíše se do katastru. Zřízení v rámci darovací smlouvy je výhodné i finančně – hradí se jen jeden návrh na vklad.

Lze darování nemovitosti vzít zpět?

Za zákonných podmínek ano – dar lze odvolat pro nouzi dárce nebo pro nevděk obdarovaného. U nevděku je ale krátká roční lhůta a vrácení nemovitosti se bez dohody obvykle řeší soudně. Proto je lepší rizika ošetřit už ve smlouvě.

Tento článek má obecně informativní charakter a nenahrazuje individuální právní poradu ve věci konkrétního klienta.